INGATLAN BEFEKTETÉS? – HOGYAN NE CSINÁLJUK!

HIBA 1

AMIKOR NEM VAGYUNK OBJEKTÍVEK

Amilyen jó home stagernek tartom magam, annyira csapnivaló ingatlan befektető vagyok. Döntéseimet a nem megfelelő mennyiségű tőke, az ingatlanfejlesztési szempontból izgalmas, de költséges feladatok és apró magával ragadó részletek vezérlik. Képes vagyok lakást venni egy számomra romantikusnak megítélt lépcső vagy spaletta vagy akár három pici nyílás miatt egy oromfalon. A megtérülés, a haszon mondhatni másodlagos szempontok. NE KÖVESSÉTEK A PÉLDÁMAT!

Míg a Holland házat a fejlesztés bonyolultsága, kihívása és a házikó mézeskalács jellege miatt vettem meg, így ebbe a lakásba a limitált tőkém vitt bele.

HIBA 2

ROSSZ ADOTTSÁGOK – HATALMAS KOCKÁZAT

2022 nyarán elkészült a Holland ház, az én kis szerelem projektem, ahova szinte az összes tőkém belement. Így egy újabb kamikaze projektbe ugrottam bele júliusban, ‘mert csak erre volt pénzem’ jeligére. Egy nagyon lekattant lakást vettem Kőbányán, aminek a legnagyobb előnye, hogy teljesen akadálymentes, hogy kedvesek a szomszédok és hogy nincs rumli az udvarban, igaz gondozva sincs. Több előnye nincs is. A kapubejáró nagyon romos, a ház tájolása északi és a lakás egyetlen ablaka egy lépcsőre nyílik, ahol az emeleti lakók járnak fel-le. A pénzemért ez volt a maximum, amit kaphattam.

AKADÁLYMENTESSÉG, MINT „UNIQUE SELLING POINT”

Éreztem, hogy kell találni valamit, ami eladja ezt a nem túl előnyös lakást. A terv az volt, hogy szépen felújítom, kidomborítom az akadálymentességet, megcsinálom a kertet és eladom egy vidékről felköltöző néninek. Így kapta a projekt a „NÉNI LAKÁS” nevet. Se a kapun, se a lakásba belépve nem kell lépcsőzni. Így belül is úgy alakítottam ki, hogy az összes ajtó 90 cm széles legyen, a villanykapcsolók alacsonyan legyenek, küszöbök ne legyenek. Ennek köszönhetően tehát akár kerekes székkel vagy járókerettel is könnyű legyen benne közlekedni.

Közben próbáltam olyan szerethető részletekbe is kapaszkodni, mint a lakástól pár lépésre található közel 300 éves Conti kápolna. Biztos másnak is tetszik…

HIBA 3

HA NINCS IDŐD, AZ SOK PÉNZEDBE FOG KERÜLNI

De innen már nincs visszaút. Kezdődik a felújítás. Legelső körben vissza kellett köttetem az áramot és a gázt, amit már 8 éve kikapcsoltak, csak erről az eladó elfelejtett szólni. (Én meg voltam olyan lúzer és jóhiszemű, hogy nem derítettem ki szerződés előtt.)

Majd injektálás, mint mindig minden földszintes lakásnál. Majd teljes körű felújítás, amit kénytelen voltam egy generál kivitelezőre bízni. Nekem kb 4 másik projektem futott közben egyszerre, nem tudtam még ezt is menedzselni. Így aztán jó drágán készült el az amúgy sem top adottságú lakás.

AMIKOR MEGÁLL A PIAC, A ROSSZ ADOTTSÁGÚ LAKÁSOK RAGADNAK BE ELŐSZÖR

Sajnos azonban mire a lakás elkészült és piacra került 2022 október közepére, addigra teljes volt az ingatlanpiacon a tanácstalanság. Az infláció következtében a hitelek iszonyatosan megdrágultak, csökkentek a családtámogatási lehetőségek is, az energia drasztikus drágulása miatt a rossz energetikájú házakra, lakásokra pedig gyakorlatilag megszűnt a kereslet. Így az én 100 éves földszinti, konvektoros kőbányai kislakásomnak nem voltak túl jók a kilátásai, pláne, hogy a kádár kockából beköltöző vidéki nénit vártam ide. Na ő se most fogja tudni eladni a korszerűtlen házát vidéken.

A piacon szinte csak készpénzes vevők maradtak, akik viszont vagy válogattak és alkudoztak a megfelelő jó fogásra, vagy bizonytalankodtak, hogy most vegyenek valamit vagy inkább még várjanak, hátha elindulnak lefele az ingatlan árak.

Sajnos a szokásos adventi ingatlanpiaci téli sziesztába is beleestünk. Decemberben mindig leesik a kereslet, az emberek mással vannak elfoglalva. Ezalatt, hogy egy kicsit felfrissítsem a lakást, átdekoráltam kékre. Egyes kollégák szerint kékkel bármilyen lakást el lehet adni. Hát lássuk.

HIBA 4

TÜRELEM, HIDEGVÉR ÉS MEGFELELŐ PÉNZÜGYI TARTALÉK HIÁNYA

Sajnos azt már nem volt időm kivárni, hogy a kék valóban egy csodaszer e. Fogytak a tartalékaim, ugyanis mindig kölcsön pénzzel játszom és mind a bank, mind a befektető társ felé csengetni kell. A kék dekor ugyan megszületett adventkor, de a 30 millió feletti árat már nem volt idegrendszerem kitartani januárig, amikor talán megindult volna a sok kedvezőtlen körülménytől remélhetőleg csak átmenetileg ideg-bénult ingatlan piac.

Még Karácsony előtt levittem az árát a vízválasztónak tűnő 30 millió alá és ahogy elindult az év, ahogy elkezdődött az iskola, a lakás azonnal teli áron elkelt. Persze ezzel most a vevő jól járt, én meg mondjuk azt, hogy minimális nyereséggel, de legalább kiszálltam és közben meg is találtam a következő – remélhetőleg kisebb kockázattal bíró – befektetést.

SHOW MUST GO ON

A fenti hibákból hármat most mindenképp kiküszöböltem, de az objektivitásom még most is kérdéses. Ennél a következő lakásnál ugyan is konkrétan egy íves ajtófélfába és egy tokba visszazáródó belső ablak spalettába szerettem bele. Meglátjuk, hogy más is beleszeret e majd vagy a profit helyett megint csak az alkotás öröme marad. Nekem tulajdonképpen az is elég.

Viszont most már legalább tudom előre, hogy ki a tuti vevő, aki most még a piacon van: Ő A KÁPÉS KISBEFEKTETŐ! Ugyanis az a pár ember, aki a három hónap alatt megnézte ezt a lakást, mind kiadási céllal és készpénzzel érkezett. Nekik fog készülni a következő projektem is, alig pár házra ettől a „néni lakástól” szebb házban, sokkal jobb adottságokkal. Persze ez a választás sem kockázat mentes. Itt is van egy nagy rizikó faktor, de erről majd annak a projektnak a zárása után írok.

A felújítás lépéseit megnézhetitek ebben a videóban.

Kész fotók: Homoki István